为农村经济发展注入新鲜血液 江苏省武进推进农村土地“三权”抵押贷款试点工作采访记
作者:王峰 曹旭东   发布时间:2017-09-15   来源:金融时报   浏览次数:300

  吕伟斌,是江苏常州市武进区嘉泽镇人。2014年,他承包15亩荒地种植高杆月季,因前期投入几十万元用于土地平整,在购树苗、肥料时缺少资金,他用土地承包经营权向武进建信村镇银行贷了50万元。2015年,他又承包了40多亩土地,这次用的是农村居民住房财产权抵押向江南银行嘉泽支行贷了50万元。2016年,他收益80万元,今年已收益50万元,全年有望突破100万元。

  8月30日,记者在他的月季园采访时,他连声称赞当地农商行帮了他的大忙。然而他不知道的是,武进区是全国农村土地三项改革试点区之一,在人行武进支行大力推动下,很多像他这样的农户获得贷款走向致富路。

  “五三一”对接“三权”抵押

  武进区隶属于江苏常州市,地处江苏省南部,是吴文化的发源地之一,已连续四年荣获中国中小城市综全实力百强区第三名,蝉联中国最具投资潜力中小城市百强区第一名。作为地处经济发达地区的人行武进支行是如何激活这笔巨大的农村“沉睡”资产呢?

  人行武进支行行长翟晓佳告诉记者,该支行加强与地方政府部门的沟通协作,积极推动试点配套机制建设,加强对试点银行工作督查,继续做好统计监测和宣传,以“五三一”着力推进武进区农村土地“三权”抵押贷款试点工作。

  所谓的“五”,就是以“五注重”推进“农房”抵押贷款。“五注重”即注重多点考核,实行奖惩机制;注重环境营造,推进信用评级;注重多策并举,开展政策宣传;注重现场督导,促进产品创新;注重基础工作,确保增量扩面。

  结合武进区农村信用体系建设,武进支行加强信用档案建立工作,会同区委农工办在做好“武进区新型农业经营主体信用信息管理综合平台”正式上线应用的基础上,加大平台的运用,系统根据经营主体、村镇经济状况和信用记录的变化情况,动态调整信用评定级别,实行差异化服务,形成“经营主体+征信+评级+信贷”的信用模式。目前系统已收集新型农业经营主体信息170余条,且各商业银行都把评级结果作为新型农业经营主体授信的重要参考条件,有效实现了在授信额度、贷款审批发放、利率等方面的正向激励,提高了信用评定的权威性和公信力。

  所谓的“三”,就是以“三积极”推进“农建地”抵押贷款。“三积极”即积极制定试点办法,进行制度设计和政策储备;积极开展摸底排查,做好存量抵押贷款改造工作;积极开展试点,发放“三权”组合抵押贷款。武进支行根据区政府印发的《武进区统筹协调推进农村土地制度改革试点实施方案》,及时制定并提请政府印发了《武进区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法》和《武进区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款风险共担机制试行办法》,为辖内试点银行开展“农建地”抵押贷款业务提供政策依据和制度框架。

  为摸清企业是否有农村集体经营性建设用地使用权等情况,武进支行组织各试点银行对存量贷款按照抵押方式进行逐笔排查,同时要求各试点银行做好“农建地”抵押贷款政策宣传和业务营销工作。

  所谓的“一”,就是以“一持续”推进“农地”抵押贷款。武进区是全国农村改革试验区和现代农业示范区,2014年3月,武进区全面启动了农村集体土地承包经营权抵押贷款试点工作。2015年3月。常州市行政区划调整,划出了原武进区的邹区镇、郑陆镇、奔牛镇等三个农业经营各有特色、“农地”抵押贷款业务试点重点乡镇,“农地”抵押业务在一定程度上受到了负面影响。面对新形势,武进支行及时与地方政府部门沟通协作,协调处置好原有“农地”抵押贷款,保证“农地”抵押贷款试点工作顺利推进。

  “窗口指导”促试点全面推进

  “本行作为武进地区唯一一家一级法人金融机构,在人行武进支行指导下,毅然走在了改革试点工作的第一线。经过前期的市场调研,依据相关政策文件,结合当地农户的生产经营特点和收入特性,本行先后出台了《江苏武进建信村镇银行农村土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》《江苏武进建信村镇银行农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》等文件,为破解农户融资难题,降低农村金融服务价格做出了积极有益的探索。”武进建信村镇银行总经理助理倪东虓在接受记者采访时如是说。

  江南银行三农部经理徐烨也向记者提供一组“三权”抵押贷款业务。截至8月末,该行“三权”抵押贷款余额达到5544万元,农村土地承包经营权抵押贷款余额为1754万元;农村居民住房财产权抵押贷款余额为3565万元;农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款225万元。特别是今年2月24日,位于武进礼嘉镇蒲岸村占地7203平方米的地块,作为全省首宗农村集体建设用地正式入市交易。礼嘉镇农民企业家何银庆用刚到手的农村集体经营性建设用地使用权证、土地承包经营权证和农房(宅基地)不动产权证作为抵押,向江南银行提出申请后不到一周时间,就以4.8%的贷款年化利率获得了250万元银行贷款授信。武进区发放全国首笔“三权”抵押贷款,真正实现了改革红利让全民共享,对农村土地制度改革具有里程碑意义。

  记者在采访中了解到,农民葛建民于2011年8月牵头成立了常州市惠民农业服务专业合作社,共有社员85人,曾被农业部评为“全国农机合作社示范社”。2014年年初,该合作社准备新承包了200亩集体土地用于扩大经营规模,但经营资金仍然存在一定的短缺。恰逢农村土地承包经营权抵押贷款试点工作推行的契机,建信村镇银行客户经理主动上门与葛建明沟通交流,开展了详尽的贷前调查,测算贷款需求和还贷能力,依据相关规定办理各项贷款手续,仅用3个工作日就完成了全部信贷流程。同时,结合该农业合作社的生产经营周期和现金回流情况,为该合作社量身打造了授信3年,“30%、30%、40%”的分期还款计划。2014年3月28日,该行成功发放了常州市首笔农村土地承包经营权抵押贷款40万元,取得良好的社会反响,有效破解了农村抵押物担保不足的难题。

  “风险补偿机制”解后顾之忧

  翟晓佳表示,到目前为止,武进区“三权”抵押贷款无一笔不良,这得益于风险补偿机制逐步完善。他表示,根据人总行下发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》精神,结合武进实际,在与成员单位多次沟通探讨的基础上,制定了《武进区农民住房财产权抵押贷款风险共担机制》。2017年2月,在原农村集体承包土地的经营权、农民住房财产权“两权”抵押贷款风险补偿基金的基础上,扩充设立区农村“三权”抵押贷款风险补偿基金。基金主要补偿试点银行等抵押登记第一权利人,通过区公共资源交易中心平台将抵押物进行处置交易后损失部分的70%。

  特别值得一提的是,该区引入保险,完善风险分担机制。武进区《农民住房财产权抵押贷款暂行办法》对诚实守信、有农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人,要求可适当提高贷款抵押率。而《风险共担机制试行办法》明确规定,对新型农业经营主体为贷款人,其经营项目在区政策性农业保险开设险种范围内而未参加保险的以及抵押的农民住房没有办理住房财产保险的,财政风险基金不对其进行风险补偿。目前武进区政策性农业保险已全面覆盖,保险费由区财政全额贴补。虽然农民住房保险费是由农民自己承担,但一旦遇到自然灾害,通过引入保险金分担风险,降低了银行和财政承担的贷款风险。

农村宅基地如何才能抵押贷款
发布时间:2017-08-18

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