农村集体建设用地乡镇统筹村民能得到啥好处?
作者:褚英硕   发布时间:2018-04-10   来源:京郊日报   浏览次数:349

全面推进乡镇统筹利用农村集体经营性建设用地试点,是市委、市政府近年来的重点改革任务之一。从2013年发展至今,取得了阶段性进展,涌现出一批典型。    

  而对于大部分农民来说,“乡镇统筹”这个词也许听起来还有些陌生。其实,它与许多人切身利益息息相关。今天,咱们来讲讲乡镇统筹是什么?能给村民带来哪些好处?    

  乡镇统筹是什么?    

  乡镇统筹,是指以乡镇为单位统筹规划,按照集体所有、农民持股、长期受益的发展思路,探索集约利用集体经营性建设用地的新途径,优化提升集体经济发展水平。    

  通俗地讲,各村规划绿地、建设用地、产业用地面积不同。随着城镇化推进,规划绿地多的村,企业拆迁进行了绿化;建设用地多的村,土地被国家征占拆迁,补偿款多;产业用地多的村,建设了产业项目,村级经济发展强劲。村与村之间土地利用性质的差别,导致了各村在发展空间上存在差异,这种差异和不平衡制约了一部分乡村集体经济的发展,也成了加快城镇化进程的障碍。    

  在这样的背景下,“乡镇统筹”应运而生。它打破了“村村各自为战”的问题,发挥各村集体和乡镇政府的优势,将原来布局的集体产业用地通过乡镇统一规划调整后,把这些指标放到区位优势更突出的地方,实现产业和土地空间优化布局,集体资源价值更大化,从而缩小乡村集体经济发展差距,促进各村经济的均衡发展。    

  主要做法是什么    

  由乡镇集体资产管理机构负责指导,以相应的村经济合作社为团体成员,组建乡镇土地股份联营专营公司,统筹经营管理乡镇域或片区范围内集体产业用地试点相关事宜。各村经济合作社作为本集体产业用地的所有权主体代表,入股乡镇联营公司。各村经济合作社作为乡镇联营公司的团体股东,凭股权参与经营管理,获得收益分配。乡镇联营公司拥有各村集体入股的集体产业用地使用权。  

  以丰台区卢沟桥乡恒泰广场项目为例。恒泰广场的前身C9公建项目,由卢沟桥乡党委、政府统筹协调6个村和中都公司共同开发。该乡将C9地块的绿地指标与郭庄子、大瓦窑村的产业用地置换。将C9地块上涉及的征地和拆迁补偿采用实物补偿模式,将7.5万平方米物业面积作为C9地块上涉及征地和被拆迁单位的自持产业进行经营管理。并组织三路居村、东管头村共同出资成立了北京金石联合置地房地产开发有限公司,取得C9项目的二级开发权。    

  项目建设完成后,由中都公司、西局、六里桥、郭庄子、大瓦窑、三路居、东管头村共同组建管理公司对自持物业进行运营管理。  

  村民有哪些好处?    

  以卢沟桥乡恒泰广场项目为例,原来村村各自为战,自主开发建设的零散产业,通过乡镇统筹,土地、资金、资产有机结合,打造成涵盖商业集群、写字楼等多种业态的国际综合体,为周边百姓提供购物、娱乐、餐饮等服务。同时,村民告别了过去的“瓦片经济”,有机会到房地产开发公司、物业公司等就业,实现增收。    

  为保障各村利益,项目建成后,按照“不切割产权、只分股权”的原则,根据各自的补偿面积入股金石联合置地公司,共同管理项目,按股权比例分配经营收益。7家产权单位按股权比例每年获得相应的租金收入,同时随着产业升值,实现资源价值提升,村民的长远利益得到保障。    

  此外,村庄内的绿化用地多了,建起了公园,村民推窗见景,人居环境得到改善。    

  乡镇统筹的几种模式*    

  ◆存量资产统筹    

  集体经济发达地区,乡镇集体经济组织有大量集体资产积累,是经济发展主要依托和乡镇统筹主要对象。    

  海淀区东升镇按照“先重组,后改制”的方式,将原镇二级公司资产重组为3个股份经济合作社。镇、村两级集体经济组织改制完成后,总社下属10个股份合作分社为集体资产实际所有者和经营者。总社是全镇各股份分社中集体股的所有者代表,在镇党委、政府领导下,对各分社集体经济及总社集体资产管理、监督。镇经济合作总社享有各分社集体股所有权、年度分红权,不直接参与经营。通过企业和资产重组,明确企业产业分工,实施分类管理,促进集体经济发展。    

  ◆存量土地入股    

  经济相对薄弱地区,推进乡镇统筹发展依托的是各村土地资源。    

  朝阳区崔各庄乡以乡为单位,纳入绿化隔离地区和温榆河绿色生态建设总体规划。15个村以土地使用权入股,成立资源资产股份合作联社,按照各村土地面积占全乡土地面积份额确定持股比例,并以此获取分红和其他形式的利益分配。联社对村集体土地统一规划利用,对土地补偿款统筹使用;乡农工商公司管理乡级直属资产,包括乡政府全额投资的企业;联社、农工商公司接受乡政府管理,乡政府不干预联社具体经营管理。    

  ◆集体建设用地增量统筹    

  大兴区西红门镇以集约后形成的规范集体建设用地增量作为统筹对象,实现利益分配上的乡镇统筹。    

  该镇对27个工业大院改造升级后,镇级统筹3000余亩产业园区用地。该镇成立镇级集体土地经营管理股份公司,各集体经济合作社以村集体土地使用权参股,参与公司决策运营和管理;成立西红门镇资产管理有限公司,实施工业大院改造。在保证农民收益的前提下,实现全镇统筹的农民收益分配机制;根据各村工业大院面积,从产业园区用地中按3%的比例为各村社预留产业用地,由各村社自主经营;由镇级集体资产管理有限公司以租赁形式,对各村土地统筹运营。    

  ◆农村经营性物业信托化开发    

  为提高农村集体资产抵御和应对市场风险的能力,门头沟区永定镇采取集体经营性物业信托化开发运营乡镇统筹模式。    

  以拆迁村民人均40平方米的经营性物业作为信托财产,以村为单位组建土地股份合作社,将农民的经营性物业指标集中起来;以各村土地股份合作社为单位,组建镇土地股份联社,联社为每一位农户及每一个村土地股份合作社建立专有账户;联社与信托公司签订信托合同,将经营性物业开发经营权统一委托信托公司,进行开发、建设和运营,定期将经营利润返还信托合同约定受益人。合同到期后,信托公司或开发企业将物业按合同约定移交给村土地股份合作社或镇土地股份联社。政府、村集体和经管部门负责提供服务,不干预信托公司对信托资产的具体经营管理。当地银监局对信托公司的经营行为进行监督。    

  *注:吴志强、毛萌、陈雪原对本文亦有贡献。  

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