江西省南昌市人民政府印发关于进一步加强土地管理提升土地经营水平的若干意见的通知
作者:江西省南昌市人民政府   发布时间:2018-06-22   来源:中国农经信息网   浏览次数:509

洪府发〔2008〕27

各县区人民政府,各开发区(新区)管委会,市直各有关单位:

《南昌市人民政府关于进一步加强土地管理提升土地经营水平的若干意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真照此执行。

                                                                              二〇〇八年十二月二十五日

南昌市人民政府关于进一步加强土地管理提升土地经营水平的若干意见

为进一步加强我市土地管理,提升土地经营水平,提高土地经营运作效率,实现土地经营效益最大化,促进我市土地市场的有序运行和健康发展,现决定如下:

一、进一步加强领导,高位推动土地经营运作工作

1、加强领导。各级人民政府要加强对土地经营运作的领导,在更高平台上促进全市土地运作工作。今后,市级年度土地储备及融资计划、年度土地供应计划、土地出让方案、征地拆迁等重大问题由市规划土地运作领导小组统一审议,统一决策。

2、落实责任。各县区、市直各有关单位应各司其职,各负其责,互相配合,共同做好全市土地运作工作。国土资源部门是落实土地储备、土地出让的责任单位;各县区政府(管委会)是落实征地拆迁任务的责任单位;财政部门负责对土地储备和出让资金的审核、管理与监督;建设部门为落实储备出让地块基础设施配套建设的责任单位;发改委、房管、规划、监察、人民银行等部门应按照各自职责配合做好相关工作。

3、加强协调。建立部门会商和领导协调机制,各相关责任单位要定期协商,及时反馈信息,加强协同配合,形成工作合力,强力推进工作。对土地运作中遇到的问题,由政府分管领导组织召集有关单位进行协调,切实抓好落实。

二、进一步完善土地储备机制,强化政府对土地市场的一级垄断

4、科学制定土地储备计划。各级人民政府应充分发挥土地储备职能,强化对土地市场的一级垄断,科学合理地编制土地储备年度计划。市级土地储备年度计划在每年第四季度,由市国土资源部门会同市监察、发改委、规划、房管、财政、国资委、人民银行等相关部门及各城区政府、红谷滩新区和各开发区管委会共同编制,报市规划土地运作领导小组审批。

市级土地储备年度计划中应明确土地储备融资计划。融资计划由各有关融资平台提出,并应与当年度土地储备及政府代建制项目计划相衔接。土地储备年度计划由以下单位分别提出:

1)红谷滩新区、经济技术开发区、高新技术开发区、桑海开发区、英雄开发区、湾里区的土地储备,由各辖区根据本辖区经济社会发展情况提出区域土地储备年度计划;

2)涉及企业改制和涉及城中村改造、城市低洼地改造的土地储备,分别由改制企业行业主管部门、各城区政府提出专项土地储备计划;

3)东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区的土地储备年度计划和涉及朝阳洲片区、扬子洲片区、城市轨道交通沿线及重要站点周边地块的土地储备计划,由市土地储备中心提出。

5、进一步加大储备地块征地拆迁安置力度。土地储备机构应会同规划等部门严格按照《土地储备管理办法》,制定储备地块拆迁安置计划,明确地块的具体位置、拆迁责任单位、拆迁时限、资金需求、资金来源等内容。各辖区政府作为储备地块拆迁任务的责任主体,负责在规定时间内完成拆迁工作,并协助解决区属企业国有土地收储和辖区集体土地征收工作。企业改制储备地块拆迁,由改制企业行业主管部门负责。

市房产管理部门要进一步完善拆迁安置政策,合理确定拆迁补偿安置标准。要积极拓宽安置渠道,适当提高货币补偿标准,鼓励和积极引导货币安置,减少实物补偿量。市地产经营公司等拆迁安置房建设单位应根据土地储备情况和储备计划,统筹考虑制定拆迁安置房建设计划,适度超前建设拆迁安置房。

6、加大土地储备资金筹措和管理力度。为有效保障市级土地储备资金,每年从市级土地出让收入中,划出5%的资金,建立国有土地收益基金,主要用于土地收购储备。同时,通过引入市场机制,建立以土地储备机构为主体、以政府设立的融资企业为补充的多个土地储备融资平台,加强土地资本运作,多方筹措土地储备资金。

土地储备实行项目预决算管理,具体按照《土地储备管理办法》和《江西省土地收储资金财务管理办法》有关规定执行。东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区等四城区土地储备资金支出由市土地储备中心按宗地预算支付,宗地出让收入入库后,由市财政按宗地决算拨付给市土地储备中心;其他区(开发区、新区)土地储备资金由辖区政府(管委会)统筹管理;凡列入市政府投融资项目的宗地,土地储备所需资金从项目资金中支付,市财政部门和市土地储备中心不再按宗地预决算拨付;城中村改造、城市低洼地改造和企业改制土地储备所需资金分别由各区政府、改制企业行业主管部门筹措,资金采取封闭方式运作,自求平衡。

7、强化储备土地资本运作。不断做大、做实政府投融资平台,扩大融资规模,拓宽城市建设和土地储备资金来源渠道。要充分利用土地租赁、置换、入股、委托经营等各种经营方式,提高土地经营运作效益;通过兼并、划转、出让等方法整合政府土地资源,支持市市政控股集团、市城投公司、市轨道公司、南昌工业控投集团、市水投公司等国有控股企业做强做大。

三、完善经营性用地出让机制,提高土地经营效益

8、建立统一的土地市场体系。将城市规划区内罗家、莲塘、长堎、望城、乐化组团范围内的经营性用地供地计划纳入市级年度出让计划统一管理,并建立统一的基准地价和标定地价体系。

9、进一步加强经营性用地出让计划管理。每年11月初,由市国土部门会同市监察、发改委、规划、房管、财政、国资委等部门以及相关县区政府,根据经济社会发展计划及政府调控土地市场的需要,提出下一年度经营性用地出让年度计划,报市规划土地运作领导小组批准。经营性用地出让年度计划应落实具体宗地,明确宗地用地红线、规划条件及供应时序。

10、合理确定经营性用地出让收益分配机制。所有经营性用地土地出让金全额进入市级财政出让金专户,实行收支两条线管理。

按照责权利一致的原则,分类确定经营性用地出让收益分配机制:

1)朝阳洲片区、扬子洲片区、已纳入规划的城市轨道交通沿线和重要站点周边地块等列入市级储备的土地所得土地收益归市政府,各区(开发区)不参与土地收益分配。

2)东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区范围内经营性用地土地出让收益,在按照国家规定提取各项专项资金后,市政府统筹30%,剩余部分扣除市财政按宗地决算拨付给市土地储备中心的土地储备资金后返还各区。

3)红谷滩新区、经济技术开发区、高新技术开发区、桑海开发区、英雄开发区辖区内经营性用地出让收益,在按规定提取各项专项资金和按土地出让金总额由市政府提取10%的城市基础设施配套资金后,剩余部分返还上述各区。

4)城中村改造、城市低洼地改造和企业改制储备土地所涉土地出让收益,在按规定提取各项专项资金后,剩余部分返还给相关城区政府、改制企业行业主管部门。

11、坚持熟地出让原则。出让的土地必须做到无权属纠纷、无债务纠纷、地上无影响规划建设的建筑物和附着物,周边基础设施基本配套。各区(新区、开发区)、各有关部门要齐心协力,步调一致,及时做好土地收储、征地拆迁安置及基础设施配套建设等工作,确保出让宗地按计划、按要求交付熟地。今后,城市基础设施建设计划规划应与土地储备计划及土地供应计划相衔接,优先考虑城市储备地块的配套基础设施建设,实现土地滚动开发,保证储备土地成熟一块,出让一块,见效一块。

12、合理控制用地规模和土地开发强度。规划管理部门应按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则,科学确定城市定位、功能目标和发展规模,不断增强城市综合承载能力,最大限度提高城市土地利用效益。土地出让前要依据控制详细规划明确宗地容积率、建筑密度、绿地率等规划条件并制定土地供应方案。规划条件一经确定,不得擅自调整。市监察、发改委、国土、规划等部门要建立落实联动审批监管制度,形成分工配合、多管齐下的监管体系,促进土地节约集约高效利用。要督促土地及时开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。

四、严格执行土地管理法律法规,保障土地市场健康、有序运行

13、加强土地利用总体规划的统筹和管控。严格控制城乡建设用地规模,统筹安排城镇和农村建设,促进形成城乡经济、社会一体化的发展新格局;加强土地用途管制,依法严格农村集体建设用地流转,保障土地市场规范、有序运行。

14、严格落实工业用地和经营性用地招拍挂出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地),以及同一宗土地有两个以上意向用地者的,都必须采取招拍挂等方式公开出让。按照“公开、公平、公正”的原则,依法公开各类土地出让信息,引导市场主体积极参与竞争。所有的土地出让均不得设定影响公平公正竞争的限制性、排他性条件。

15、强化用地合同管理。国土部门应按照土地出让合同和国有建设用地划拨决定书,严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容,同时加强土地供后监管。宗地出让后原则上不得改变规划条件,确需改变且经市政府批准的,由建设单位按规定补交土地出让金。各地应将建设项目依法履行土地出让合同、划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的一项重要内容。自本决定印发之日起,所有的建设用地项目,没有国土部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣工验收。

16、严格土地用途管制。已出让的非经营性用地原则上不得改变为经营性用地。确因城市规划建设需要,且经有批准权的人民政府批准变更的,一律由政府以原出让价格进行收储,重新依法依规出让。

17、加强划拨用地管理。逐步缩小划拨用地范围,从严控制划拨用地规模。严格执行统一划拨地价,土地划拨价款不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。对原划拨用地经批准改变为经营性用地的,按原划拨土地权益价进行收储。收储价格不得高于宗地公开出让成交总价扣除各项基金后的60%。

18、加大闲置土地处置力度。对违反土地出让合同和国有建设用地划拨决定书规定,造成土地闲置,闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,应采取等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时予以处置、充分利用。国土、规划管理部门要进一步加强协调,及时掌握闲置用地信息,对未按照要求交纳土地闲置费的,规划等部门不得办理施工报建手续。

19、严格制止违法建房。严禁在城市储备土地上违法、突击建房。对违法违规建房的,依法予以拆除,不予任何补偿。在市城市规划区内和市城市规划区外各建制镇建成区内,应当统一规划、统一建设安置小区,禁止进行单家独院式的村(居)民住宅建设。

各县区政府(管委会)作为私房建设监管主体,要通过建立辖区内各村级集体经济组织生产、生活用地台账,实行总量控制,充分调动村级集体经济组织对农房建设监管的积极性。要进一步加大执法监察力度,建立层级责任制,对违法建房行为及时发现、及时制止、及时报告。为准确掌握现有农房的基本情况,各县区政府(管委会)要在近期内组织国土、规划、房管、城市管理行政执法等部门对辖区范围内所有农房的基本情况进行一次普查,并全面建立农房土地登记发证制度。

各有关职能部门必须认真履行职责,切实加强监管,形成执法合力,将违法行为消灭在萌芽状态。对在农房建设监管中失职、渎职的相关责任人,严格按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部15号令《违反土地管理规定行为处分办法》和《南昌市违法建设行政责任追究办法》进行责任追究。

五、深入开展土地市场研究,加强政府对市场的宏观调控

20、建立健全土地市场动态监测制度。市房产、国土部门要切实加强房地产市场动态研究,建立和实行土地供应结果、实际开发利用情况、市场价格走势的统计快报和即时分析机制,准确把握房地产市场形势。国土部门要根据形势,及时研究完善加强土地调控的政策措施,促进全市土地市场规范、有序运行。

21、进一步规范基准地价和标定地价确定及公布工作。科学合理地确定城区基准地价和标定地价,城区基准地价每两年更新一次,在基准地价的基础上,同步开展标定地价评估确定工作,每年及时向社会公布。积极运用基准地价和标定地价成果,完善土地市场价格体系,充分运用价格杆杠,促进土地供应结构调整,产业结构优化,土地经营效益提升。


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